สรุปเอกสารโอนที่ดินที่ต้องเตรียมและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่าย

เคยเป็นกันไหมคะ เวลาจะต้องเดินเข้าสำนักงานที่ดินทีไร ใจตุ้มๆ ต่อมๆ ทุกที กลัวเอกสารไม่ครบ กลัวคุยกับเจ้าหน้าที่ไม่รู้เรื่อง หรือที่หนักใจที่สุดคือ "กลัวเงินไม่พอจ่ายค่าธรรมเนียม" เพราะเรื่องที่ดินเป็นเรื่องใหญ่ เกี่ยวกับทรัพย์สินเงินทองที่เราเก็บหอมรอมริบมาทั้งชีวิต จะซื้อ-ขาย หรือจะโอนให้ลูกหลานทั้งทีก็อยากเอาให้แน่ใจที่สุด บทความนี้จึงจะเป็นตัวช่วยให้แก่เพื่อนๆ เจาะลึกเรื่องการโอนที่ดินแบบหมดเปลือก ตอบข้อสงสัยว่าโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ อธิบายแบบเข้าใจง่ายที่สุด รับรองว่าอ่านจบแล้ว เดินเข้าสำนักงานที่ดินได้อย่างมั่นใจ เหมือนมีผู้เชี่ยวชาญไปนั่งข้างๆ เลยค่ะ

โอนที่ดินคืออะไร ทำไมต้องไปที่กรมที่ดิน?

การ “โอนที่ดิน” คือการเปลี่ยนชื่อเจ้าของที่สลักอยู่หลังโฉนด จากคนเก่า (ผู้โอน) ไปเป็นคนใหม่ (ผู้รับโอน) ไม่ว่าเพื่อนๆ จะขายที่ดินให้คนอื่น โอนให้ลูกหลานเป็นของขวัญ โอนเปลี่ยนชื่อกันเองในครอบครัว หรือแม้แต่การขายเพื่อเอาเงินมาหมุนเวียนธุรกิจ ปิดหนี้สินต่างๆ นิติกรรมทั้งหมดนี้ “ต้องไปทำที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น” ทำกันเองที่บ้านไม่ได้เด็ดขาด เพราะกฎหมายกำหนดให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเป็นคนบันทึกการเปลี่ยนแปลง และที่สำคัญคือ รัฐต้องมีการคิดค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินและภาษีต่างๆ ให้ถูกต้องตามกฎหมายด้วยค่ะ ถ้าแค่ส่งมอบโฉนดให้กันเฉยๆ โดยไม่ไปโอนที่สำนักงานที่ดินถือว่ากรรมสิทธิ์ยังไม่เปลี่ยนค่ะ

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง?

กรณีที่ผู้ซื้อ-ผู้ขายเป็นคนธรรมดาทั่วไป ไม่ใช่นิติบุคคล เอกสารโอนที่ดินมีตามรายการดังต่อไปนี้ค่ะ

1. โฉนดที่ดินฉบับจริง (น.ส.4 จ) : ต้องเอาตัวจริงไปเท่านั้น ห้ามลืมเด็ดขาด ถ้าไม่มีโฉนดตัวจริง เจ้าหน้าที่โอนให้ไม่ได้แน่นอนค่ะ
2. บัตรประชาชน : ตัวจริง พร้อมสำเนา ของทั้งฝั่งคนโอนและคนรับโอน อย่าลืมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้องทุกแผ่นให้เรียบร้อยด้วยค่ะ
3. ทะเบียนบ้าน : ตัวจริง พร้อมสำเนา เพื่อใช้ยืนยันที่อยู่และตัวตนของแต่ละฝ่ายค่ะ
4. หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี) : ถ้าชื่อในโฉนดเป็นชื่อเก่า แต่ปัจจุบันเพื่อนๆ เปลี่ยนชื่อใหม่แล้ว ต้องเอาใบเปลี่ยนชื่อไปยืนยันด้วย เพื่อให้เจ้าหน้าที่ยืนยันได้ว่าเป็นคนๆ เดียวกันค่ะ
5. เอกสารสถานะสมรส (ถ้ามี) : ไม่ว่าจะเป็นใบทะเบียนสมรส ใบหย่า หรือใบมรณบัตรคู่สมรส ต้องนำไปด้วยค่ะ เพราะที่ดินบางแปลงถือเป็นสินสมรส บางกรณีต้องให้คู่สมรสมาเซ็นยินยอมที่สำนักงานที่ดินด้วย ไม่งั้นโอนไม่ผ่านค่ะ
6. หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมาเองไม่ได้) : ถ้าเพื่อนๆ ไม่สะดวกไปดำเนินการด้วยตัวเอง ต้องใช้แบบฟอร์ม “ทด.21” ในการมอบอำนาจค่ะ โดยต้องเขียนให้ครบถ้วน พร้อมแนบสำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของ “ผู้มอบอำนาจ” และหลักฐานของ “ผู้รับมอบอำนาจ” เซ็นรับรองให้เรียบร้อย คนที่มาแทนจะได้ดำเนินการได้เลยค่ะ
7. เอกสารประกอบอื่นๆ :
   a. ถ้าเป็น “การซื้อขาย” ต้องมี สัญญาจะซื้อจะขาย แนบไปให้เจ้าหน้าที่ดูราคาที่ตกลงกัน
   b. ถ้าเป็น “การให้โดยเสน่หา” (เช่น พ่อให้ลูก) เจ้าหน้าที่มีสิทธิ์ขอดู หนังสือแสดงเจตนาให้ หรือเอกสารยืนยันความสัมพันธ์ (เช่น สูติบัตร ทะเบียนบ้านที่อยู่ด้วยกัน) เพื่อใช้ลดหย่อนค่าภาษีบางรายการได้ค่ะ

เอกสารโอนที่ดินกรณีนิติบุคคล

ถ้าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งในการโอนที่ดินเป็นนิติบุคคล (เช่นบริษัทต่างๆ) ฝ่ายนิติบุคคลไม่ต้องเตรียมเอกสารตามรายการด้านบน แต่จะใช้รายการเอกสารโอนที่ดิน ดังต่อไปนี้ค่ะ

1. หนังสือรับรองนิติบุคคล อายุไม่เกิน 1 เดือน
2. บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน
3. รายงานการประชุมคณะกรรมการ (บอร์ด) ที่มีมติให้ซื้อหรือขายที่ดิน
4. สำเนาบัตรประชาชน + ทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
5. ตราประทับบริษัท (ถ้ามี)
6. หนังสือบริคณห์สนธิและวัตถุประสงค์ของบริษัท

ค่าโอนที่ดินคิดอย่างไร มีอะไรต้องจ่ายบ้าง?

นอกเหนือจากรายการเอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดินแล้ว อีกหนึ่งข้อสงสัยที่เพื่อนๆ น่าจะอยากรู้คำตอบที่สุดคือ “โอนที่ดินเสียค่าอะไรบ้าง?” สามารถสรุปแบบเข้าใจง่ายได้ดังนี้ค่ะ

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

• คิดที่ 2% ของราคาประเมินราชการ : ย้ำนะคะว่าราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาที่เราซื้อขายกัน
• ใครจ่าย? : ตามธรรมเนียมมักจะ “หารครึ่ง” ระหว่างคนซื้อกับคนขาย (คนละ 1%) แต่จริงๆ แล้วกฎหมายไม่ได้บังคับค่ะ ตกลงกันเองได้เลยว่าจะให้ใครออก เขียนลงในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนนะคะ
• ข้อควรระวัง : บางช่วงรัฐบาลอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนที่ดินสำหรับบ้าน-คอนโดบางวงเงิน แนะนำให้เช็กมาตรการล่าสุดกับกรมที่ดินหรือธนาคารก่อนทุกครั้งค่ะ

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

ค่าโอนที่ดินในส่วนนี้จะถือว่าแพงที่สุด แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่ต้องจ่ายค่ะ

• อัตรา : 3.3% (คิดจากราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย อันไหนสูงกว่าให้ยึดตามส่วนนั้น)
• ใครต้องจ่ายบ้าง? : คนที่ซื้อที่ดินมาแล้ว ขายต่อภายใน 5 ปีแรก หรือคนที่ทำธุรกิจซื้อขายที่ดินเป็นอาชีพ
• ข้อยกเว้น : ถ้าเพื่อนๆ ถือครองที่ดินแปลงนี้ เกิน 5 ปี ขึ้นไป หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นเกิน 1 ปี หรือเป็นการโอนมรดกให้ลูกหลานจะไม่ต้องจ่ายค่าโอนที่ดินในส่วนนี้ค่ะ

3. ค่าอากรแสตมป์

• อัตรา : 0.5% (คิดจากราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย อันไหนสูงกว่าให้ยึดตามส่วนนั้น)
• เงื่อนไข : จ่ายเฉพาะกรณีที่ “ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ” ค่ะ หมายความว่าข้อ 2 กับ ข้อ 3 จะจ่ายแค่อย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่มีการเก็บซ้ำซ้อนค่ะ ดังนั้น ถ้าถือครองที่ดินนานเกิน 5 ปีก่อนโอน ก็จ่ายแค่ 0.5% ค่ะ

4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

ถือเป็นการจ่ายภาษีรายได้ล่วงหน้าของฝ่าย “ผู้ขาย” ค่ะ

• ผู้ขายเป็นนิติบุคคล : จ่าย 1% (คิดจากราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย อันไหนสูงกว่าให้ยึดตามส่วนนั้น)
• ผู้ขายเป็นชาวบ้าน : คิดแบบขั้นบันได ยิ่งถือครองนาน ภาษียิ่งถูกลง โดยเจ้าหน้าที่จะคำนวณให้ตามสูตรกรมสรรพากรค่ะ

ตัวอย่างการคำนวณให้เห็นภาพ

เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น ลองมาดูตัวอย่างกันค่ะ สมมติว่าเพื่อนๆ จะขายที่ดิน โดยราคาประเมินและราคาซื้อขายเท่ากันที่ 1,000,000 บาท

1. ค่าธรรมเนียมโอน (2%) : 20,000 บาท (ส่วนใหญ่หารกันคนละครึ่ง จ่ายคนละ 10,000 บาท)
2. ถ้าขายเร็ว (ไม่ถึง 5 ปี) : โดนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 33,000 บาท (ผู้ขายจ่าย)
3. ถ้าขายช้า (เกิน 5 ปี) : แม้จะไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องจ่ายอากรแสตมป์ 0.5% = 5,000 บาท แทนค่ะ (ผู้ขายจ่าย)
4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย : ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา เจ้าหน้าที่จะกดเครื่องคิดเลขให้ตามจำนวนปีที่ถือครอง แต่ถ้าเป็นบริษัทก็จ่าย 1% = 10,000 บาท

รวมๆ แล้วต้องเตรียมเงินค่าธรรมเนียมโอนที่ดินหลายหมื่นบาท ขึ้นอยู่กับราคาที่ดินและระยะเวลาที่ถือครอง ดังนั้น ทางที่ดี “ถามเจ้าหน้าที่และเช็กยอดล่วงหน้า” จะได้เตรียมเงินให้พร้อมกับค่าใช้จ่ายวันโอนค่ะ

ต้องการเงินด่วนจากที่ดิน ปรึกษาเงินเทอร์โบ

หลังจากโอนที่ดินเปลี่ยนชื่อเป็นของเพื่อนๆ เรียบร้อยแล้ว ถ้าใครกำลังมองหาลู่ทาง อยากได้เงินกู้ด่วนไปลงทุน ค้าขาย หรือหมุนเวียนใช้จ่าย สามารถนำโฉนดที่มีมายื่นขอสินเชื่อเพื่อรับเงินก้อนกับ “สินเชื่อจำนำโฉนดที่ดินแลกเงิน” ที่ เงินเทอร์โบ ได้เลยค่ะ

✅ วงเงินสินเชื่อสูงสุด 100,000 บาท

✅ ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.68% ต่อเดือน

✅ ผ่อนนานสูงสุด 60 เดือน

✅ ไม่ใช้เอกสารรายได้ ไม่ใช้สลิปเงินเดือน

✅ รับเงินภายในวัน

✅ รับทั้งโฉนดที่ดิน บ้าน คอนโด ที่ดินตาบอดเราก็รับ

สนใจสมัครสินเชื่อที่ดิน ลองแวะไปสอบถามรายละเอียดได้ที่สาขาเงินเทอร์โบใกล้บ้าน หรือกรอกข้อมูลสมัครด้านล่างนี้ได้เลยค่ะ

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว อัตราดอกเบี้ย 15% ต่อปี
*เงื่อนไขและการพิจารณาสินเชื่อเป็นไปตามที่บริษัทฯ กำหนด